CASA ALL’ASTA CON ABUSI EDILIZI, È ACQUISTABILE?

In caso della presenza di abusi edilizi negli immobili è possibile la vendita all’asta? Esistono degli abusi che possono essere sanati? Quando invece esistono dei problemi che rendono difficile la vendita dell’immobile all’asta. Non molti sanno che esistono delle notevoli differenze tra l’acquisto in asta e l’acquisto sul libero mercato in caso di presenza di abusi edilizi.

Nel caso dell’asta Immobiliare il Tribunale, con decreto, trasferisce la proprietà dell’immobile all’aggiudicatario anche in presenza di abusi edilizi ovvero difformità (catastali, edilizie o urbanistiche), le quali saranno comunque segnalate e descritte puntualmente nella perizia (CTU) redatta dal perito nominato. È comunque importante sapere che l’immobile non sanabile può essere oggetto di vendita all’asta esclusivamente se la presenza degli abusi edilizi è segnalata nell’ordinanza o nell’avviso di vendita.

Infatti, in caso di mancata segnalazione di tali informazioni si sarebbe in presenza di una vendita per la quale non opera l’esclusione della garanzia per i vizi della cosa ex art. 2922, comma 2, c.c. In questo caso potranno essere applicate le regole proprie della nullità dell’atto e l’aggiudicatario potrà agire ai sensi dell’art. 1489 c.c. (cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi).

Abusi edilizi non sanabili

Ma se gli abusi edilizi, sanabili o meno, potrebbero non essere un problema in sede d’asta, per ottenere il decreto di trasferimento dell’immobile, potrebbero essere invece un grosso problema in caso di richiesta di mutuo ipotecario. In caso di Aggiudicazione in asta di un immobile per richiedere il mutuo, oltre ai documenti convenzionalmente richiesti, occorrerà presentare anche la perizia del tribunale nella quale saranno indicati gli abusi edilizi e la loro tipologia. Nella maggior parte dei casi si tratta di difformità sanabili con il pagamento di una sanzione amministrativa (il cui importo cambia da Comune a Comune). In altri casi potrebbe essere necessario “il ripristino dei luoghi”, ovvero la demolizione degli interventi abusivi. La decisione circa la concessione del mutuo dipende sempre dalla valutazione effettuata dalla banca, che tiene conto del valore dell’immobile, della somma richiesta e dell’entità degli abusi. Generalmente la presenza di abusi (anche non sanabili) non è di per sé un impedimento alla concessione del mutuo ma la delibera rimane comunque ad appannaggio discrezionale degli istituti di Credito che hanno politiche di delibera molto differenti tra loro. Il rischio quindi di vedersi declinata la richiesta di finanziamento in caso di difformità è oggettivamente esistente.

Sanare gli abusi edilizi

A questo punto potremmo chiederci: è obbligatorio sanare abusi edilizi di un immobile acquistato con asta giudiziaria? In realtà dipende. Se l’abuso non risulta sanabile, l’aggiudicatario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi e il costo necessario per effettuare tale attività viene decurtato dal prezzo di stima in sede di redazione della CTU. Se al contrario l’immobile si trova nelle condizioni necessarie per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, l’aggiudicatario deve procedere alla presentazione della relativa domanda.

L’aggiudicatario è quindi obbligato a presentare la richiesta di sanatoria nei seguenti casi:

  • per gli immobili costruiti senza licenza edilizia;
  • per gli immobili costruiti in difformità della stessa;

Quali sono gli abusi sanabili?

L’aggiudicatario deve presentare la richiesta di sanatoria nei seguenti casi di abusi sanabili:

 

  • per gli immobili costruiti in difformità della stessa, qualora vi sia conformità agli strumenti urbanistici;
  • qualora le ragioni del credito siano antecedenti all’entrata in vigore della ultima legge sul condono edilizio;
  • qualora la demolizione della parte abusiva comprometta in maniera stabile e definitiva la staticità e/o l’agibilità della parte regolarmente assentita;
  • per gli immobili costruiti senza licenza edilizia, qualora l’opera da sanare sia conforme agli strumenti urbanistici in vigore sia al tempo di commissione dell’abuso che al momento della presentazione della domanda;
  • in presenza di autorizzazione annullata, decaduta, diventata inefficace, ovvero per la quale sia pendente un procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa in presenza di aree sottoposte a vincolo. In tal caso la concessione può essere rilasciata solo con il parere favorevole da parte delle Amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.
  • in presenza di richieste di condono inoltrate in conformità alle disposizioni vigenti, ma per le quali l’amministrazione non si sia mai espressa (pur essendo stata versata l’oblazione, in tal caso occorre far dichiarare il silenzio assenso), o per le quali non sia mai stata versata l’oblazione (in tal caso si deve versare l’oblazione, con interessi e sanzioni, e la domanda retroagisce alla data di presentazione, sempre che lo strumento urbanistico vigente lo consenta);

Hai bisogno di maggiori chiarimenti? Rivolgiti a Luffarelli Aste Immobiliari al numero 06.96.43.05.15 oppure scrivi all’indirizzo info@luffarelliasteimmobiliari.it. Visita la nostra sezione immobili Immobili all’asta.

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