Agevolazioni prima casa: ancora sospesi i termini delle scadenze

I termini per le agevolazioni e il credito d’imposta “prima casa”, previsti dalla Nota II – bis all’art. 1 della tariffa parte prima, già sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020 dall’art. 24 del decreto – legge n. 23/2020, convertito dalla legge n. 40/2020, sono stati ulteriormente sospesi fino al 31 dicembre 2021 attraverso l’art. 3, comma 11 – quinquies, del decreto – legge 31 dicembre 2020, n. 183 (c.d “Decreto Milleproroghe”) convertito con la legge 26 febbraio 2021 n.21.

Pertanto, chi in questi mesi avesse dovuto adempiere a qualunque obbligo necessario per non perdere le agevolazioni legate all’acquisto di una prima casa, potrà rimandarlo a dopo il 31 dicembre 2021.

In cosa consistono le agevolazioni prima casa?

La disposizione dell’art. 24 del D.L. 23/2020, come successivamente prorogata, fa riferimento ai termini previsti dalla nota II – bis art.1 della Tariffa parte prima allegata al T.U. delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131 e riguarda le seguenti imposte:

• L’imposta di registro: l’art 1 della Tariffa parte prima allegata al T.U. delle disposizioni concernenti l’imposta di registro prevede l’aliquota ridotta del 2% per i trasferimenti aventi per oggetto case di abitazione diverse da quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 subordinando la fruizione di tale agevolazione alla presenza di tutte le condizioni indicate nella nota II bis suddetta;
• L’I.V.A.: ridotta del 4% per i trasferimenti aventi per oggetto case di abitazione diverse da quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 subordinando la fruizione di tale agevolazione alla presenza di tutte le condizioni indicate nella nota II bis suddetta;
• Le imposte di trascrizione e catastale in caso di successioni e donazioni: è prevista una misura fissa per le imposte di trascrizione e catastale per i trasferimenti della prima casa di abitazione in caso di successione o donazione (art. 69, c.3. Legge 21 novembre 2000 n. 342) purché in capo all’unico beneficiario, o ad almeno uno dei beneficiari, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dalla normativa in materia di imposta di registro. Anche in questo caso il comma 4 del suddetto art. 69 fa un rimando alla nota II bis per disciplinare le dichiarazioni per accedere e le sanzioni in caso di dichiarazioni mendace e decadenza.

Come si evince, pertanto, essendo le agevolazioni “prima casa”, subordinate alle condizioni e ai termini previsti dalla nota II bis art.1 della Tariffa parte prima allegata al T.U. delle disposizioni concernenti le imposte di registro del D.P.R 131/1986, la sospensione dei termini, disposta dall’art. 24 del D.L.23/2020 con proroga da parte del D.L. 183/2020, riguarda tutte le suddette imposte.

Ma quali sono i termini sospesi?

Secondo quanto disposto dal D.L. 23/2020, con successiva proroga di cui al D.L. 183/2020, diversi sono i termini sospesi per usufruire delle agevolazioni. Vediamoli nel dettaglio:

1. Secondo quanto disposto dalla nota II bis, per beneficiare dell’aliquota al 2%, il contribuente che acquista la prima casa deve risiedere o lavorare nel Comune dove è ubicata l’abitazione. Se così non fosse, ha 18 mesi di tempo per trasferire la sua residenza, a partire dalla data del rogito. Chi ha dunque acquistato casa e si fosse trovato nella condizione di richiedere la nuova residenza per usufruire dell’agevolazione, potrà rimandare il trasferimento, visto che il decorso dei 18 mesi partirà il 1 gennaio 2022.
2. L’altro termine sospeso riguarda l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale se si è già proprietari di una prima casa. Per non perdere il beneficio sulla nuova casa acquistata, basta vendere l’abitazione già in possesso entro un anno dal rogito. Anche in questo caso il termine per procedere alla vendita della “prima casa” sarà di un anno, ma partirà dal 1 gennaio 2022.
3. Il terzo tipo di agevolazione riguarda il divieto di vendere o donare l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” nei 5 anni successivi all’acquisto, salvo, entro un anno dalla cessione, procedere all’acquisto di una nuova casa da destinare ad abitazione principale. Se dunque si procedesse alla vendita della casa tra il 23 febbraio e il 31 dicembre, ci sarà tempo fino al 31 dicembre 2022 per riacquistarne un’altra da adibire ad abitazione principale, senza perdere le agevolazioni prima casa.

Un altro termine rimandato dal Decreto Milleproroghe è quello relativo al riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

L’art. 7 ai commi 1 e 2 della Legge n.488/1998 prevede che ai contribuenti che provvedono ad acquistare, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è beneficiato dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un’altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II – bis all’articolo 1 della tariffa, è riconosciuto un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L’ammontare del credito, in ogni caso, non può essere superiore all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso. L’agevolazione si applica a tutti gli acquisti intervenuti successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, indipendentemente dalla data del primo acquisto. Il D.L. 23/2020 con successiva proroga di cui al D.L. 183/2020 amplia il termine di 1 anno previsto per il riacquisto a seguito dell’alienazione e stabilisce che detto termine necessario per effettuare il nuovo acquisto è sospeso dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2021.

Così:

• Se l’alienazione del precedente immobile è avvenuta prima del 23 febbraio 2020, il termine per il riacquisto si interrompe al 23 febbraio 2020 per poi riprendere dal 1° gennaio 2022. Ad esempio, se l’alienazione del precedente immobile è avvenuta il 14 novembre 2019, il termine per il riacquisto non scadrà il 14 novembre 2020, ma, per effetto della sospensione, il termine ultimo sarà il 21 settembre 2022;
• Se l’alienazione avviene tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2021, il termine ultimo per il riacquisto sarà il 1° gennaio 2023, andando a neutralizzare tutto il periodo e facendo ripartire il calcolo del termine dal 1° gennaio 2022;
• Per le alienazioni successive al 1° gennaio 2022, si ripartirà con il regime ordinario.

Quelli visti fino a questo punto sono benefici fiscali a cui la legge consente di accedere quando si acquista un immobile come prima casa, ma ulteriori agevolazioni sono riservate a chi fa fronte alla spesa ricorrendo ad un mutuo.

È riconosciuta, infatti, una detrazione IRPEF nella misura del 19% per gli interessi pagati relativamente a mutui ipotecari contratti per l’acquisto di un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto. L’acquisto deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla stipula del mutuo. Se viene acquistata un’unità immobiliare oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro 2 anni dall’acquisto.Il diritto alla detrazione, è quindi subordinato al rispetto dei termini che abbiamo elencato.

La medesima detrazione è riconosciuta anche per gli interessi pagati relativamente a mutui ipotecari contratti per la costruzione e/o ricostruzione di immobili da adibire ad abitazione principale.

Per poter beneficiare di tali detrazioni è necessario però che:

• Il mutuo sia stato stipulato nei 6 mesi precedenti la data di inizio dei lavori o nei 18 mesi successivi;
• L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale del mutuatario entro 6 mesi dalla fine dei lavori;
• Il diritto alla detrazione viene meno se i lavori non sono ultimati entro il termine previsto nel titolo edilizio e successivi rinnovi, a meno che la causa sia imputabile all’amministrazione comunale.

Tuttavia, il D.L. n.23/2020 nulla dice in merito alla proroga e/o sospensione dei termini relativi alle detrazioni IRPEF. Per questo, su questo argomento, si è espressa l’Agenzia delle Entrate affermando che l’art 24 D.L. 23/2020 non può trovare applicazione al caso di specie in quanto la norma non include i termini di cui all’art. 15 T.U.I.R. bensì solo quelli previsti da altre disposizioni agevolative in materia di imposta di registro. Stabilisce, inoltre, che il ritardo nei lavori di ristrutturazione dell’abitazione, causa emergenza epidemiologica da Covid – 19, costituisce una causa di forza maggiore idonea ad impedire la decadenza dall’agevolazione se accaduta in pendenza del termine entro cui stabilire la dimora abituale dell’immobile.