Aste giudiziarie o aste immobiliari: come funzionano e perché convengono

Vuoi realizzare il tuo prossimo investimento immobiliare e stai pensando di affidarti al mercato delle aste giudiziarie?

Allora sei nel posto giusto!

Non sai però come funziona, i meccanismi che lo regolano e quali sono i rischi e hai timore di procedere per questa strada?

Anche per questo sei nel posto giusto!

Con questo articolo ti daremo una piccola panoramica sul mercato delle aste immobiliari e cercheremo di spiegarti  come funzionano e perche sono un’ importante occasione di risparmio.

Per prima cosa: Che cosa sono le aste giudiziarie o aste immobiliari?

Le aste giudiziarie sono lo strumento per attuare la vendita forzata di un bene da parte del Tribunale.

In generale si tratta di vendite di beni per sanare la posizione debitoria di una società o di un privato.

La legge prevede, infatti,  che, se un privato o una società sono gravati da debiti insoluti, i loro beni possano essere oggetto di vendita forzata. Viene, così, permesso ai creditori di assicurarsi il soddisfacimento del loro avere e all’acquirente di ottenere i diritti sul bene che spettavano a colui che ha subito l’espropriazione.

Le modalità con le quali si possono svolgere tali vendite sono di due tipi: vendita senza incanto e vendita con incanto.

Vendita senza incanto

Nell’asta senza incanto si deposita in una busta chiusa la propria offerta, con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta, corredata dalla cauzione sotto forma di assegno circolare generalmente di importo non inferiore al 10% della cifra offerta. Tale offerta è irrevocabile, tanto che se per assurdo si decidesse di non partecipare più all’asta e la nostra fosse l’unica offerta depositata verremmo automaticamente dichiarati aggiudicatari, con il conseguente obbligo di dover procedere all’acquisto.

In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti assumendo come prezzo a base d’asta il valore dell’offerta più alta. Se, invece, la gara non può aver luogo per mancanza di adesioni da parte degli offerenti, il giudice potrà decidere se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l’incanto. Se l’offerta è superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, viene considerata senz’altro accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice non può procedere con la vendita se vi è il dissenso del creditore procedente o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell’incanto. Il giudice dell’esecuzione, a conclusione della vendita, dispone con decreto le modalità di versamento del prezzo e il termine entro il quale deve essere effettuato tale versamento.

Vendita con incanto

Nel caso in cui si proceda ad una vendita con incanto, il soggetto interessato deve presentare una domanda di partecipazione, invece che un’offerta d’acquisto.  Il giudice dell’esecuzione stabilisce, con ordinanza, le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato.

Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l’offerta precedente nella misura indicata nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto per la sua offerta nel momento in cui essa è superata da un’altra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.

Il decreto con il quale il giudice dell’esecuzione dispone il trasferimento del bene espropriato all’aggiudicatario ha l’ulteriore effetto di provocare la cancellazione di tutti i gravami quali ipoteche e pignoramenti

Quello che accomuna le due vendite, invece, è l’improrogabilità del termine di pagamento fissato dal giudice. Qualora l’aggiudicatario fosse nella condizione di non poter saldare il prezzo dell’immobile nei termini fissati, non solo perderebbe la cauzione versata inizialmente ma potrebbe essere anche chiamato dal giudice a rifondere economicamente la procedura qualora il bene rimesso in vendita venisse aggiudicato a una cifra inferiore.

Differenza tra mercato libero e mercato delle aste giudiziarie

Da quanto detto fin ora, appare chiaro, dunque,  che la differenza tra l’ acquisto in asta e quello sul libero mercato sta nelle parti in gioco, in quanto ci troviamo ad acquistare da un tribunale.

E qual è la differenza principale per l’acquirente? Che nelle aste immobiliari si vende sempre nello “stato di fatto e di diritto” in cui il bene si trova e che il tribunale non ha alcuna responsabilità sugli immobili venduti. Quindi se nell’acquisto sul libero mercato, l’acquirente sarà sempre assistito da un notaio che lo tutela da eventuali irregolarità sull’immobile o sulla vendita, nelle aste giudiziarie immobiliari questo non accade e il soggetto che decide di partecipare all’asta dovrà possedere tutte le competenze per valutare la bontà dell’investimento.

E quindi, quali competenze servono per partecipare senza problemi?

Partiamo dal presupposto che chiunque autonomamente possa partecipare ad un’ asta giudiziaria. Tuttavia, se non si possiedono le competenze giuste, il rischio è quello di non riuscire a valutare sotto ogni aspetto l’immobile e di scambiare un grosso bidone per un affare d’oro.

Quindi, per non incorrere in questo errore, l’interessato dovrà assolutamente reperire e analizzare tutta la documentazione che accompagna l’immobile, cosa già di per sé non sempre troppo semplice,  e analizzare tutte le eventuali problematiche tecniche, fiscali e legali ad esso connesse. Stiamo acquistando un intero immobile o una parte di esso? L’immobile è occupato? Gravano altre spese sull’immobile: spese di rifacimento, spese consortili, spese sanatorie, oneri condominiali… a carico dell’aggiudicatario che influiscono sul prezzo finale? Quali sono i documenti che occorre presentare per partecipare all’asta, in che modalità, entro quali termini?

Informazioni che a volte vanno ricercate con altri approfondimenti al di là della documentazione per avere un quadro completo.

A questo punto ti starai chiedendo:

le aste giudiziarie sono un affare allora?

Certamente si! In linea generale, in asta si risparmia circa il 20% del valore dell’immobile rispetto alle condizioni di mercato, stipulando mutui a tassi di interesse sotto l’1% e sfruttando le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. Il bene pignorato viene venduto ad un prezzo più basso del valore di mercato e non si hanno i costi della parcelle notarili che si avrebbero nel libero mercato.

Chiaramente però, come avrai capito occorrerà informarsi e valutare diversi aspetti per poter fare un vero affare.

Se non ti senti sicuro e hai bisogno di un aiuto da chi ha competenze ed esperienza nel settore, affidati a noi di Luffarelli Aste Immobiliari. Una nostra consulenza sarà un ottimo investimento per affrontare il tuo acquisto in asta in tranquillità e per risparmiare in seguito su eventuali spese impreviste.