Immobili in asta: come fare un vero affare evitando rischi

Acquistare un immobile in asta ha senz’altro l’enorme vantaggio di permettere all’acquirente di fare un vero affare potendo acquistare il fabbricato dei propri sogni ad un prezzo decisamente inferiore rispetto a quello di mercato.

Nonostante l’evidente vantaggio del mercato delle aste rispetto al libero mercato, c’è ancora chi è scettico e, timoroso delle insidie che potrebbero esserci, decide di non addentrarsi in questo tipo di acquisto. Le perplessità che spesso accompagnano la mancata scelta di acquistare in asta sono legate al rischio di non poter usufruire subito dell’immobile, paura di incorrere in spese legate a situazioni pendenti non messe in conto come arretrati da saldare e lavori già deliberati, ma con un po’ di accortezza e le giuste competenze le insidie possono essere evitate.

Ma andiamo con ordine e capiamo prima di tutto quali sono le diverse tipologie di asta e le diverse modalità in cui possono svolgersi.

In generale, l’asta immobiliare può essere definita una vendita competitiva che si realizza con la presentazione di una o più offerte e termina con l’aggiudicazione e il trasferimento al miglior offerente. La legge individua due tipologie di aste: quella relativa alla dismissione del patrimonio pubblico con norme specifiche che la regolano e quella giudiziaria o immobiliare. Quest’ultima consiste nella vendita forzata di immobili appartenenti ad una persona fisica o giuridica che, a causa dei debiti non pagati, subisce il pignoramento dei beni di sua proprietà per ripagare, parzialmente o completamente, i suoi creditori.

La vendita all’asta può svolgersi senza incanto o con incanto.

La vendita senza incanto è la più diffusa e prevede che il soggetto interessato presenti un’offerta in busta chiusa, che non sarà ritenuta valida qualora sia di oltre 1/4 inferiore al prezzo base. Ciò significa, ad esempio, che nell’eventualità che il prezzo di partenza sia pari a 100mila euro, che non saranno accettate tutte le offerte inferiori ad almeno 75 mila euro. In caso di più offerte valide l’immobile non è aggiudicato a chi ha offerto di più, ma viene indetta una gara a rilancio fra coloro che hanno partecipato all’asta. Per questo tipo di vendita l’aggiudicazione è definitiva e chi si aggiudica l’immobile è obbligato entro i termini stabiliti a versare il prezzo totale da cui va detratto l’importo della cauzione. Con il decreto di trasferimento emanato dal giudice dell’esecuzione si sancisce definitivamente il passaggio di proprietà dell’immobile all’aggiudicatario, documento che cancella anche eventuali pignoramenti e ipoteche ed indica in quale data il debitore deve obbligatoriamente rilasciare il bene.

La vendita con incanto consiste invece nell’assegnare il bene al migliore offerente ed è adita quando il giudice ritenga che con tale modalità l’immobile possa essere aggiudicato a un prezzo superiore. Nella vendita con incanto la gara termina quando sono trascorsi tre minuti dall’ultima offerta e nessun altro partecipante presenta un rilancio. Per essere efficace l’offerta deve comunque superare il prezzo base e ovviamente quella precedente. A differenza della vendita senza incanto, nell’asta con incanto il “vincitore” è sempre provvisorio: entro 10 giorni dall’aggiudicazione, infatti, è possibile presentare nuove offerte d’acquisto superiori di 1/5 al prezzo raggiunto nell’incanto. Queste nuove offerte vanno depositate nella cancelleria del Tribunale o presso lo studio del professionista, insieme a una cauzione di importo doppio rispetto a quella versata per la partecipazione all’incanto originario.

Cosa bisogna sapere per non incorrere in rischi.

Per partecipare ad un’asta immobiliare senza incorrere in rischi e in completa sicurezza occorre conoscerne gli elementi peculiari.

È da sfatare, infatti, la credenza che il bene acquistato possa nascondere sgradite sorprese: un attento e puntuale studio della perizia realizzata dal perito nominato dal giudice permetterà di conoscere lo stato di salute e le condizioni del bene. Tramite lo studio della perizia è possibile, infatti, prendere atto di informazioni che riguardano le caratteristiche dell’immobile come planimetria, dati catastali, abusi edilizi (e relativi costi per sanarli), servitù, vincoli e anche eventuali morosità del vecchio proprietario nei confronti del condominio. Nella perizia è contenuta anche l’informazione riguardo lo stato dell’immobile, ossia se libero o occupato e, in quest’ultimo caso in forza di quale accordo (contratto di locazione, comodato o altro). Il fatto che il bene aggiudicato possa non essere immediatamente disponibile è senz’altro uno degli aspetti più scomodi da gestire. Tuttavia, qualora non vi fossero contratti di locazione, comodato o altre situazioni opponibili alla procedura per le quali bisogna aspettare la regolare scadenza del contratto, il vecchio proprietario o l’inquilino devono rispettare la data stabilita dal giudice in cui liberare l’immobile. In caso di mancato rispetto del termine è possibile agire applicando l’art. 608 del Codice di procedura civile ed eseguire la procedura esecutiva dell’ufficiale giudiziario.

Oltre alla perizia, un altro documento che occorre consultare è l’avviso di vendita. Questo documento è di fondamentale importanza poiché riporta data, ora e luogo in cui si svolgerà l’asta, prezzo base, ammontare della cauzione, rilancio minimo, termine di presentazione delle offerte e modalità di vendita. Da Aprile 2018, infatti, accanto alla modalità tradizionale si è aggiunta la partecipazione online o telematica, diventata obbligatoria rispetto a quella fisica.

A sua volta l’asta telematica può avere tre modalità di svolgimento: sincrona, asincrona e mista.

Nella vendita sincrona i rilanci sono formulati esclusivamente in via telematica nello stesso lasso di tempo e con la simultanea connessione del giudice o del referente della procedura e di tutti gli offerenti. Nella vendita asincrona, invece, i rilanci sono anch’essi formulati esclusivamente online, ma in un lasso temporale predeterminato e senza la simultanea connessione del giudice o del referente della procedura. Infine c’è la vendita sincrona mista, con i rilanci che possono essere formulati nello stesso lasso di tempo sia in via telematica sia comparendo davanti al giudice o al referente della procedura.

Per potere partecipare all’asta occorre però registrarsi e accedere al portale, un passaggio che può compiere solo chi è in possesso della Carta nazionale dei servizi (Cns), una smart card o chiavetta usb che contiene un certificato digitale di autenticazione personale, rilasciata dalla Camera di commercio di riferimento.

Fra gli aspetti positivi dell’acquisto in asta, oltre alla possibilità di fare un vero affare rispetto al prezzo di mercato dell’immobile, c’è anche quello che dopo l’aggiudicazione vi è la cancellazione di ipoteche, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli, ordinata dal giudice delle esecuzioni. Può succedere che al primo tentativo l’immobile non venga aggiudicato e questo può rappresentare un’opportunità in quanto, ogni volta che l’asta va deserta, il bene è rimesso in vendita dopo un certo lasso di tempo ad un prezzo ridotto del 25%.  Inoltre, possono partecipare in asta sia persone fisiche, che persone giuridiche, ma non il debitore proprietario del bene pignorato.

Se siamo riusciti a fare un po’ di chiarezza su come funzionano le aste e abbiamo mostrato come le temute trappole sono spesso il frutto di un’eccessiva diffidenza, in quanto lo studio dei documenti permette di conoscere tutti gli aspetti dell’immobile dei propri desideri, non ci resta altro che restare a completa disposizione per accoglierti presso uno dei nostri studi e affidarti alla professionalità e competenza dei nostri esperti in materia che ti permetteranno di concretizzare il tuo sogno.