LA PROCEDURA DI “SALDO E STRALCIO” PER IL COMPRATORE

L’iter di saldo e stralcio permette di acquistare una casa pignorata. Quando un immobile finisce all’asta, il procedimento genera costi e maggiori tempi di attesa per liberarsi di una sofferenza per questo il saldo e stralcio potrebbe essere una soluzione adeguata.  Si tratta di una tecnica in cui un consulente, nella veste di mediatore, evita che un immobile pignorato dal creditore (solitamente un istituto di credito) possa essere venduto all’asta. Il consulente tratta con il creditore per trovare una cifra che consenta di chiudere il rapporto con il debitore, a stralcio della propria posizione debitoria. Molto spesso il debitore non ha la disponibilità della somma (altrimenti non si sarebbe arrivati al pignoramento immobiliare), il consulente individua un soggetto terzo, solitamente un investitore disposto a comprare l’appartamento.

Questa tecnica nasce dal fatto che, molto spesso, le vendite immobiliari all’asta sono al ribasso, nel senso che dopo ogni tornata andata deserta il prezzo di partenza dell’asta si riduce e questo comporta per il debitore:

• Tempi di attesa più lunghi prima di poter ricevere il denaro spettante;
• Importi più bassi rispetto a quelli del suo credito originario.

Per questo motivo esistono consulenti che sono in grado di mediare il rapporto tra debitore e creditore e che sono disposti a trovare un investitore che possa acquistare l’immobile prima del momento della vendita all’asta. Per esempio: se un appartamento finisce all’asta per un valore di 120 mila euro potrebbe essere venduto, magati dopo delle date di asta andate deserte, ad un valore di 90 mila euro. La banca che ha chiesto che l’immobile venisse messo all’asta potrebbe così non rientrare del credito e il debitore potrebbe ritrovarsi senza casa e con ancora una rimanenza di debito da saldare. Per questo durante la procedura di pignoramento il proprietario dell’immobile pignorato può interrompere il processo esecutivo attraverso la procedura di Saldo e Stralcio inserendo la figura del mediatore. Il consulente terzo, il mediatore quindi, può mettere d’accordo il creditore e il debitore ottenendo un importo immediato anche se magari inferiore. Al fine di perfezionare l’operazione è necessario trovare un investitore disposto ad acquistare l’immobile subito, ad un valore inferiore a quello di mercato. In questo modo il creditore torna in possesso del credito senza attendere i tempi dell’esecuzione forzata, il debitore viene liberato dai suoi debiti ed un investitore acquista l’immobile ad un valore (spesso) inferiore a quello di mercato. Il meccanismo delle esecuzioni immobiliari prevede un sistema di costanti ribassi in caso di mancata aggiudicazione, quindi l’importo percepito dai creditori può ribassarsi di volta in volta. Trovare un accordo può vuol dire definire un punto massimo di perdita e un certo rientro dell’importo definito in sede di trattativa.

Saldo e stralcio nelle vendite all’asta, i ruoli

Una volta individuata l’operazione di saldo e stralcio è importante individuare bene le parti coinvolte in questa operazione:

• debitore;
• creditore;
• mediatore (consulente);

Debitore

Il debitore è rappresentato solitamente da un soggetto che ha contratto un mutuo ipotecario con un istituto di credito per l’acquisto di un bene immobile. Questi, magari, dopo aver pagato le prime rate con regolarità, si è ritrovato nell’impossibilità di assolvere ai pagamenti del mutuo (es. per un licenziamento lavorativo, per una riduzione del reddito. In situazioni simili capita sovente che dal mancato pagamento della prima rata, si possa arrivare in poco tempo ad aprire una procedura di pignoramento immobiliare. Con questa procedura l’immobile viene pignorato e viene messo all’asta, secondo la procedura prevista. Questa procedura prevede la nomina di un perito (CTU) che è chiamato ad una valutazione dell’immobile, tale valore deve essere ridotto del 25% secondo le procedure delle aste immobiliari.

Creditore

Nella maggior parte dei casi il creditore è l’istituto di credito che ha erogato il mutuo ipotecario per l’acquisto dell’immobile. Tuttavia, non è detto che sia sempre così. In altri casi, il creditore o i creditori possono essere anche, il condominio oppure società di prestiti o di recupero crediti. Attraverso la procedura di saldo e stralcio i creditori andranno a percepire meno soldi rispetto al dovuto, ma li percepiscono anche in molto meno tempo, senza dover aspettare i tempi più lunghi delle aste immobiliari.

Investitore

L’investitore è il soggetto che entra nella trattativa per acquistare l’immobile prima che questo venga messo definitivamente all’asta. L’abilità di un buon mediatore sta nel fatto di individuare prontamente un investitore immobiliare in tempi rapidi.  Una volta raggiunto l’accordo si rogito verrà firmato in tribunale, a seguito dell’accordo il giudice procederà con l’estinzione della procedura esecutiva.

Mediatore

Per liberarsi dei debiti attraverso la tecnica dello stralcio immobiliare è necessaria la presenza di un mediatore. Una volta raggiunto l’accordo, il mediatore deve farsi sottoscrivere la delega, senza la quale non è autorizzato a trattare con i creditori. In alcuni casi, è lo stesso investitore che decide di avvalersi di mediatori in grado di segnalargli possibili investimenti su cui intervenire.

Saldo e stralcio, le controversie

Il saldo e stralcio immobiliare viene considerata una procedura “etica” in quanto offre vantaggi a tutti i soggetti che intervengono nell’operazione ma posso esserci aspetti controversi a seconda delle diverse situazioni. Entrare nel merito di una procedura di saldo e stralcio richiede competenze giuridiche e tecniche importanti, per individuare le problematiche legate all’operazione. Inoltre, è necessario essere in possesso di ottime doti di mediatore per far raggiungere l’accordo di saldo e stralcio del debito al creditore e per trovare un investitore in tempi brevi disposto ad entrare in una operazione complessa. È necessario conoscere molto bene le disposizioni di legge in materia, la prassi da seguire, le tecniche di negoziazione efficaci, quali documenti predisporre e a chi presentare le relative istanze. Per questo motivo, è consigliabile rivolgersi solo a professionisti con adeguata esperienza e professionalità sull’argomento, rivolgiti a Luffarelli Aste Immobiliari

I punti sensibili nella trattativa di saldo e stralcio sono:

• la delega del debitore al mediatore;
• perché il credito dovrebbe accettare una cifra più bassa rispetto al valore del suo credito?
• la Delega Del Debitore Al Mediatore

Per procedere allo stralcio del credito, è necessario avvalersi di un ottimo mediatore. Prenota una consulenza di Luffarelli Aste Immobiliari chiamando il numero 06.96.43.05.15 oppure scrivi all’indirizzo info@luffarelliasteimmobiliari.it. Visita la nostra sezione immobili Immobili all’asta.