ASTE IMMOBILIARI, COSA SAPERE PER NON CORRERE RISCHI
Acquistare un immobile all’asta ti permette di acquistare un fabbricato come un appartamento o un locale commerciale ad un prezzo decisamente inferiore rispetto a quello di mercato. Nonostante il vantaggio economico partecipare alle aste immobiliare solleva ancora qualche ansia. Le perplessità che spesso accompagnano la mancata scelta di acquistare in asta sono legate al rischio di non poter usufruire subito dell’immobile e la paura di incorrere in spese legate a situazioni pendenti non messe in conto come arretrati da saldare e lavori già deliberati, ma con un po’ di accortezza e le giuste competenze le insidie possono essere evitate. In generale, l’asta immobiliare può essere definita una vendita competitiva che si realizza con la presentazione di una o più offerte e termina con l’aggiudicazione e il trasferimento al miglior offerente. La legge individua due tipologie di aste: quella relativa alla dismissione del patrimonio pubblico con norme specifiche che la regolano e quella giudiziaria o immobiliare. Quest’ultima consiste nella vendita forzata di immobili appartenenti ad una persona fisica o giuridica che, a causa dei debiti non pagati, subisce il pignoramento dei beni di sua proprietà per ripagare, parzialmente o completamente, i suoi creditori.
Vendita all’asta senza incanto o con incanto.
La vendita senza incanto prevede che il soggetto interessato presenti un’offerta in busta chiusa, che non sarà ritenuta valida qualora sia di oltre 1/4 inferiore al prezzo base. Ciò significa, ad esempio, che nell’eventualità che il prezzo di partenza sia pari a 100mila euro, che non saranno accettate tutte le offerte inferiori ad almeno 75 mila euro. In caso di più offerte valide l’immobile non è aggiudicato a chi ha offerto di più, ma viene indetta una gara a rilancio fra coloro che hanno partecipato all’asta. Per questo tipo di vendita l’aggiudicazione è definitiva e chi si aggiudica l’immobile è obbligato entro i termini stabiliti a versare il prezzo totale da cui va detratto l’importo della cauzione. Con il decreto di trasferimento emanato dal giudice dell’esecuzione si sancisce definitivamente il passaggio di proprietà dell’immobile all’aggiudicatario, documento che cancella anche eventuali pignoramenti e ipoteche ed indica in quale data il debitore deve obbligatoriamente rilasciare il bene. La vendita con incanto consiste invece nell’assegnare il bene al migliore offerente. Nella vendita con incanto la gara termina quando sono trascorsi tre minuti dall’ultima offerta e nessun altro partecipante presenta un rilancio. Per essere efficace l’offerta deve comunque superare il prezzo base e ovviamente quella precedente. A differenza della vendita senza incanto, nell’asta con incanto il “vincitore” è sempre provvisorio: entro 10 giorni dall’aggiudicazione, infatti, è possibile presentare nuove offerte d’acquisto superiori di 1/5 al prezzo raggiunto nell’incanto.
Aste immobiliari, cosa sapere per non correre rischi
Per partecipare ad un’asta senza correre rischi è bene sapere le procedure. La prima cosa da richiedere è l’attento e puntuale studio della perizia realizzata dal perito nominato dal giudice permetterà di conoscere lo stato di salute e le condizioni del bene. Tramite lo studio della perizia è possibile, infatti, prendere atto di informazioni che riguardano le caratteristiche dell’immobile come planimetria, dati catastali, abusi edilizi (e relativi costi per sanarli), servitù, vincoli e anche eventuali morosità del vecchio proprietario nei confronti del condominio. Nella perizia è contenuta anche l’informazione riguardo lo stato dell’immobile, ossia se libero o occupato e, in quest’ultimo caso in forza di quale accordo (contratto di locazione, comodato o altro). Il fatto che il bene aggiudicato possa non essere immediatamente disponibile è senz’altro uno degli aspetti più scomodi da gestire.
Oltre alla perizia, un altro documento che occorre consultare è l’avviso di vendita. Questo documento è di fondamentale importanza poiché riporta data, ora e luogo in cui si svolgerà l’asta, prezzo base, ammontare della cauzione, rilancio minimo, termine di presentazione delle offerte e modalità di vendita. Può succedere che al primo tentativo l’immobile non venga aggiudicato e questo può rappresentare un’opportunità in quanto, ogni volta che l’asta va deserta, il bene è rimesso in vendita dopo un certo lasso di tempo ad un prezzo ridotto del 25%. Inoltre, possono partecipare in asta sia persone fisiche, che persone giuridiche, ma non il debitore proprietario del bene pignorato.
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