COMPRARE CASA ALL’ASTA CONVIENE?

Partecipare ad un’asta giudiziaria permette di comprare casa ad un prezzo conveniente. Le aste immobiliari sono di fatto la vendita forzata di un bene immobile pignorato per debiti ad un privato o ad una società.   Gli immobili provengono, infatti, da fallimenti, mutui casa e prestiti non saldati. Negli ultimi anni, a causa della crisi e degli effetti della pandemia, è molto cresciuta la loro disponibilità per l’aumento dei pignoramenti che hanno colpito sia privati impossibilitati a onorare i debiti contratti, sia i costruttori costretti a dichiarare fallimento. Dalla vendita dei beni messi all’asta, i creditori possono recuperare del tutto o in parte le somme spettanti.  Comprata all’asta ha un prezzo mediamente inferiore rispetto al valore di mercato dell’immobile. Se inoltre il bene non viene assegnato durante la prima vendita, viene indetta una seconda asta a distanza di qualche mese a un prezzo ridotto del 25% sul valore iniziale stabilito.

Cosa c’è da sapere

Elementi principali delle aste giudiziarie sono: la perizia, che oltre a contenere tutti i dati descrittivi dell’immobile, definisce:

• il prezzo base di vendita stabilito da un perito nominato dal giudice;
• l‘ordinanza di vendita, che definisce i termini e le condizioni;
• il custode giudiziario, nominato dal giudice delle esecuzioni che ha in compito di gestire, conservare e amministrare il bene pignorato;
• l‘avviso di vendita (o avviso d’asta), documento pubblico contenente informazioni quali luogo, data e ora dell’asta, prezzo base, entità dei rilanci minimi, termine per la presentazione delle offerte, la pubblicità e l’asta vera e propria.

Le aste prevedono due modalità di vendita: senza incanto e con incanto. Generalmente si ricorre all’asta con incanto se l’immobile non viene assegnato nella prima fase. Nell’asta senza incanto è necessario presentare presso la Cancelleria del Tribunale di competenza, entro la scadenza fissata, l’offerta d’acquisto in busta chiusa, indicando prezzo, tempistica, modalità di pagamento e altri elementi utili alla valutazione dell’offerta stessa. Le buste vengono poi aperte alla presenza di coloro che hanno presentato l’offerta e, se la proposta viene giudicata adeguata, l’immobile viene assegnato. Nel caso ci siano più offerte giudicate valide, viene indetta una gara tra gli interessati, partendo da un prezzo base pari alla migliore offerta. Una volta assegnato il bene il giudice emette un decreto contenente modalità di versamento e scadenze.

Per partecipare ad una asta giudiziaria è necessario presentare la documentazione richiesta e versare un deposito cauzionale, normalmente sotto forma di assegno circolare, di importo pari al 10% del prezzo base d’asta. La cauzione viene restituita nel caso non ci si aggiudichi l’immobile.  Per acquistare un immobile all’asta è inoltre possibile accedere a speciali ‘mutui aste giudiziarie’. Queste agevolazioni vengono erogate grazie ad un accordo con l’Associazione Bancaria Italiana tramite gli istituti convenzionati. I finanziamenti così ottenuti possono coprire fino all’80% del valore di stima dell’immobile.

Importante è disporre in tempi brevi della cifra necessaria per l’acquisto dell’immobile. Generalmente il tempo di aggiudicazione è di 60-90 giorni. La stipula del mutuo avviene insieme al decreto di trasferimento dell’immobile. L’aggiudicatario deve poi versare il saldo e se l’importo erogato con il mutuo non è sufficiente, dovrà emettere un assegno circolare per coprire la differenza.

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