IL RISCHIO DELLE ASTE

La tua casa ideale è all’asta ma amici e parenti ti hanno raccontato brutte storie riguardo le Aste Giudiziarie.  Il terrore di perdere i tuoi soldi è tanto quindi decidi di lasciar perdere. Ecco, non farlo! Sfatiamo alcune delle leggende metropolitane: infatti acquistare una casa all’asta è sicuro basta fare attenzione ad alcuni passaggi fondamentali tra cui la perizia dell’immobile.  La Perizia è un documento scritto da un esperto (geometra, architetto o ingegnere), ovvero il famoso “Consulente Tecnico D’Ufficio” (C.T.U.), che riporta tutte le caratteristiche tecniche della casa. Per i non addetti ai lavori può risultare difficile da comprendere per questo il consiglio è quello di rivolgersi ad un consulente esperto di aste immobiliari.

La perizia tecnica

Solitamente, la Perizia è strutturata nel seguente modo:

• Individuazione dei lotti
• Descrizione dell’immobile
• Individuazione catastale del bene
• Situazione edilizia, urbanistica e catastale
• Vincoli Giuridici e altre informazioni
• Le Spese del Condominio
• Stato di occupazione
• Valutazione economica dell’immobile

Individuazione dei lotti

Il Perito individua l’Immobile all’Asta e scrive dove si trova (indirizzo civico). occorre prestare particolare attenzione a questa prima parte del documento e verificare che quella descritta sia proprio la casa di tuo interesse. È possibile, infatti, che nella stessa Perizia vengano analizzati più lotti.

Descrizione dell’immobile

L’esperto procede con una descrizione delle caratteristiche dell’abitazione. In questa sezione potrai comprendere come è disposto l’Immobile (ad esempio quante stanze ha), come sono divisi gli ambienti, quali finiture sono presenti, i confini, lo stato di manutenzione e così via.

Individuazione catastale del bene

Il Perito indica i dati catastali, ossia quei dati che identificano un determinato immobile nel catasto (l’archivio di tutti gli immobili presenti sullo Stato). I dati catastali si identificano con Foglio, Particella (o mappale) e Subalterno. I dati catastali sono per un immobile come il codice fiscale per una persona.  È fondamentale verificare che i dati catastali riportati nella perizia corrispondano a quelli presenti nell’Avviso di Vendita.

Situazione edilizia, urbanistica e catastale

Una delle mansioni principali del CTU nella redazione della perizia è quella di effettuare l’accesso ai documenti presenti in comune per verificare la conformità catastale e urbanistica dell’immobile. Per Conformità catastale si intende la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali e planimetrici. Più precisamente, si ha la conformità catastale quando vi è corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e la planimetria presente nel Catasto. Ovvero quando l’immobile corrisponde al disegno che è presente al Catasto.

Per Conformità urbanistica invece si intende la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati. Nella pratica, la conformità urbanistica si verifica quando l’immobile è uguale al progetto depositato nel Comune. Infatti, prima di essere costruito, un edificio deve avere una autorizzazione da parte delle Autorità, nello specifico il Comune. È compito del Comune, dopo aver controllato i progetti, permettere all’impresa edile di costruire o fare delle modifiche agli edifici. Qualsiasi modifica eseguita senza il consenso del Comune è considerata un abuso. Cosa significa questo per chi acquista un immobile con degli abusi presenti? Se sono presenti delle differenze queste devono essere corrette presentando un progetto e pagando una sanzione. Si tratta, quindi, di una delle sezioni della Perizia a cui prestare maggiore attenzione. Le conseguenze in caso di acquisto di un’abitazione che non presenti le conformità urbanistiche e catastali potrebbero essere molto gravi. Si può passare infatti dal piccolo abuso facilmente sanabile, fino a casi molto gravi come:

• L’edificio è abusivo e non esiste alcun titolo edilizio, nessuna autorizzazione da parte del Comune. In questi casi, il Comune potrebbe concedere di sistemare la situazione attraverso il pagamento di una sanzione (potrebbe essere alta) e delle pratiche necessarie. Tuttavia, potrebbe anche non concederlo. In quest’ultimo caso dovrai procedere alla demolizione dell’edificio a tue spese.
• L’edificio è stato costruito con un titolo edilizio, ma presenta delle difformità rispetto al progetto, come ad esempio piccole modifiche interne, oppure lo spostamento di alcune stanze, la demolizione di tramezze o modifiche esterne, come la chiusura di un balcone con una veranda, l’apertura di una finestra o di una porta. In questi casi, gli abusi sono decisamente meno gravi e potranno essere sanati (o ripristinati) con costi piuttosto contenuti.

La consulenza di professionisti del settore è quindi necessaria per analizzare in ogni dettaglio la perizia. Se dovessero infatti esserci delle difformità il consulente avvisa immediatamente i clienti per garantire così un acquisto sicuro.

Vincoli Giuridici e altre informazioni

Una ulteriore sezione della Perizia è quella sui vincoli giuridici che possono riguardare l’immobile, vale a dire tutti quegli aspetti che potrebbero limitare la proprietà o l’utilizzo della casa. Questi vincoli possono essere scoperti tramite quella che viene chiamata Visura Ipotecaria, ossia quel documento, rilasciato dalla banca dati dell’Agenzia delle Entrate, che permette di sapere se sulla casa ci sono ipoteche, pignoramenti, fallimenti o azioni giudiziarie. Consente anche di conoscere se, quando e in che modo l’abitazione sia passata di proprietà da un soggetto ad un altro. Cioè se con compravendita, con donazione o a seguito della morte del proprietario.  Il consulente inoltre verifica la data della perizia. Questo perché per immobili pignorati e poi messi all’asta la perizia potrebbe essere stata redatta anche 2 o 3 anni prima rispetto alla data dell’asta e in questo lasso di tempo potrebbero essere sorti nuovi vincoli.

Le Spese del Condominio

Il Perito procede poi con il verificare se l’immobile faccia parte di un condominio e, se si, chi sia l’amministratore condominiale, a quanto ammontano le spese annuali e se vi siano degli arretrati. Queste informazioni sono molto importanti per chi compra. Infatti, a tale proposito, la legge è decisamente chiara: chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato al pagamento delle spese relative all’anno in corso e a quello precedente. Significa che se il precedente proprietario non ha pagato le rate condominiali lo dovrà fare l’acquirente, ma solamente per l’anno in corso e per quello precedente e in questo calcolo sono considerate anche le spese straordinarie come possono essere il tetto o la facciata.

Stato di occupazione

La perizia evidenzia anche se l’immobile sia occupato o meno e a che titolo. Le abitazioni all’asta, infatti, potrebbero essere occupate dal debitore stesso oppure da altre persone con contratto di locazione o altri diritti.  Anche in questo caso ti invito a prestare particolare attenzione al fatto che tale informazione risale al momento in cui è stata redatta la Perizia e che, quindi, la situazione attuale potrebbe essere diversa. Soffermiamoci su questo aspetto in quanto è di fondamentale importanza sia per quanto riguarda il valore finale dell’immobile, sia per quanto riguarda le tempistiche per avere le chiavi della casa comprata.

Si possono verificare diverse ipotesi:

• La casa è occupata dal debitore (esecutato)
• La Casa è occupata con regolare contratto di locazione
• Il contratto di locazione è stato registrato prima del pignoramento
• Il contratto di locazione è stato registrato dopo il pignoramento

La Casa è occupata da terze persone senza contratto

Questa è quella che si definisce “occupazione abusiva”. In questo caso il custode provvederà alla liberazione senza dover aspettare l’aggiudicazione all’asta dell’immobile.

Valutazione dell’immobile

La perizia si conclude con quella che, nella pratica, è la sua funzione principale: la valutazione economica dell’immobile. Più precisamente, nella perizia viene indicato il valore di mercato del bene. Si tratta di un dato molto importante perché da questa stima viene fissata la base d’asta del primo esperimento di vendita.

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