COMPRARE CASA ALL’ASTA: VANTAGGI E RISCHI

Acquistare tramite le aste giudiziarie può essere una opportunità da non sottovalutare. Il primo vantaggio di acquistare diversi beni messi all’asta, tra cui anche case ed immobili di diverso tipo, è il risparmio. Rispetto al valore di mercato è infatti possibile acquistare un immobile ad un prezzo ribassato fino al 40%.

Comprare casa all’asta non è difficile, l’importante è affidarsi ad un consulente che possa guidarci nelle diverse fasi. Gli immobili, al momento del pignoramento, vengono sottoposti ad una perizia accurata, messa poi a disposizione dei possibili compratori. Chiunque può acquistare una casa messa all’asta per partecipare è necessario informarsi sui portali online dedicati a questo genere di compravendita come Luffarelli Aste Immobiliari, leggere i termini e le condizioni per partecipare, e proporre il proprio prezzo. Esistono diversi tipi di aste immobiliari: senza incanto o con incanto. Prima di acquistare un immobile in questo modo, tuttavia, è sempre bene ricordare che possono esserci una serie di problemi che abbassano il valore del bene, come gli abusi edilizi o come debiti pendenti con il condominio.  L’asta immobiliare è una procedura che si pone a conclusione di una procedura giudiziaria, che vede nell’asta il momento di liquidazione di un immobile, al fine di ricavarne liquidità, con cui soddisfare i creditori. Con la vendita mediante asta l’intento è quello di procedere alla liquidazione di un immobile, quindi, in genere, per soddisfare l’interesse di un creditore.

Asta giudiziaria, la procedura

La procedura è avviata su istanza del creditore procedente, purché munito di titolo valido nei confronti dell’esecutato. La domanda per la vendita deve essere presentata presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione, dopo che siano decorsi almeno dieci giorni dalla notifica del pignoramento, ma non oltre novanta, ad eccezione che per i beni deteriorabili. La valutazione di un immobile è, generalmente, molto più basso rispetto al suo effettivo valore di mercato, ovvero rispetto al prezzo della vendita fuori dalle aste ma questo prezzo può salire con le offerte fatte dai potenziali compratori che partecipano all’asta. Acquistare una casa in questo modo può essere vantaggioso, tuttavia richiede tempo, attenzione per le condizioni di partecipazione, e denaro da investire. Può partecipare all’asta qualunque persona fisica, società o enti ad eccezione del debitore e dei soggetti di cui all’art. 1471 c.c.

 Avvisi Di Vendita

Ogni annuncio di un immobile inserito in asta prevede i seguenti dati:

• l’avviso di vendita, che contiene tutte le informazioni relative all’immobile, al prezzo base d’asta, all’offerta minima e alle modalità di partecipazione;
• la copia dell’ordinanza del giudice;
• la perizia di stima, che contiene la situazione dello stato e delle condizioni del bene (con foto e indicazioni sulla conformità urbanistica dell’immobile.

Ricardiamo che l’avviso di vendita (O Avviso Di Asta) è un documento pubblico redatto dal notaio contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice. L’avviso è composto da:

• le indicazioni necessarie per individuare il bene posto in vendita e gli estremi catastali;
• le indicazioni sul numero dei lotti esistenti;
• il prezzo base;
• l’importo dell’offerta minima (che è pari al prezzo base ridotto del 25% – riduzione non prevista per le vendite fallimentari);
• il termine per la presentazione delle offerte;
• l’ammontare della cauzione e l’aumento minimo da offrire per ogni rilancio in caso di gara tra più offerenti;
• le modalità di vendita;
• il giorno, l’ora ed il luogo dell’asta;
• il termine per il pagamento del saldo prezzo in caso di aggiudicazione;
• l’avvertimento dell’avvenuta pubblicazione della perizia di stima su uno o più siti internet;
• il nome ed il recapito telefonico del custode;
• l’avvertimento che maggiori informazioni possono essere acquisite presso il custode;
• l’indicazione della destinazione urbanistica dei terreni, la descrizione di eventuali profili di irregolarità urbanistica esistenti sugli immobili e ove sia possibile l’avvertimento che l’acquirente potrà usufruire di sanatoria di legge.

Comprare casa all’asta, cosa valutare

Prima di valutare se acquistare o meno un immobile all’asta è bene analizzare la perizia redatta dal perito nominato dal tribunale. La perizia è un atto da tenere in considerazione prima di effettuare l’acquisto di un immobile all’asta, infatti in questo atto sono indicate le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (opere abusive), la loro sanabilità ed i relativi costi, i vincoli, servitù e relativi costi. Nella perizia non troverete lo stato del condominio in cui eventualmente si trova la casa messa all’asta, quindi è importante valutare anche questo al fine di procedere ad un acquisto consapevole.

Per i diversi tipi di Asta leggi il nostro articolo qui. Ricordiamo che la fase di esecuzione dell’asta che porta alla realizzazione della vendita si tiene il giorno e nell’ora indicati nell’avviso d’asta. In caso di presenza di più offerte inizia una gara tra tutti gli offerenti a partire dal prezzo più elevato, con un rilancio minimo predeterminato. Nel caso in cui, invece, sia stata presentata una sola offerta valida si procederà comunque all’aggiudicazione, anche in assenza dell’offerente. Se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’avviso di vendita, la stessa è sicuramente accolta. Se il prezzo offerto è inferiore al prezzo stabilito nell’avviso di vendita in misura non superiore a 1/4 si potrà dare luogo alla vendita quanto si riterrà da parte dell’Autorità giudiziaria non essendovi possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non siano state depositate istanza di assegnazione. In caso di aggiudicazione occorre versare il saldo del prezzo, decurtato del 10% versato al momento di presentazione della domanda di partecipazione all’asta. I partecipanti all’asta posso richiedere un mutuo ma è bene, visti i tempi brevi, di aver già provveduto a valutare con la banca convenzionata se si è in possesso dei requisiti per accedervi.

Decreto di trasferimento dell’immobile

Una volta effettuato il versamento della somma dovuta il giudice responsabile del provvedimento emette il decreto di trasferimento con il quale trasferisce il bene all’aggiudicatario ed ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le relative ipoteche.

Aspetti fiscali

Le imposte da pagare per gli immobili acquistati tramite asta sono le stesse rispetto a quelle previste per una normale compravendita: imposta di registro, IVA se l’intestatario sia un privato a una azienda. In caso sia una prima casa si possono richiedere le agevolazioni relative.

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