CASA ALL’ASTA OCCUPATA: COSA FARE?

Hai acquistato una casa all’asta ma l’immobile è occupato? Oppure nella casa c’è un affittuario? Se vuoi comprare casa puoi approfittare delle aste giudiziarie: in genere, gli immobili messi in vendita in queste sedi possono essere acquistati a prezzi vantaggiosi. Spesso, però, l’abitazione è già occupata dal debitore (cioè, dal precedente proprietario) oppure dagli inquilini, cioè da coloro che ci vivono in affitto. Quindi cosa fare se la casa comprata all’asta è occupata?

Situazione molto comune è quella che si ha quando, acquistata una casa all’asta giudiziaria, questa è ancora occupata dal proprietario/debitore. Come comportarsi in questi casi?

Il decreto di trasferimento equivale a una richiesta di rilascio dell’immobile. Nel decreto di trasferimento il giudice inserisce anche l’atto di ingiunzione di liberare immediatamente l’immobile se ancora occupato: ciò significa che, mediante il titolo che legittima il tuo acquisto, potrai mandar via il proprietario che ancora occupa l’immobile.

Per farlo, dovrai procedere come si fa per uno sfratto o per una qualsiasi esecuzione forzata finalizzata al rilascio dell’immobile: dovrai notificare il titolo (ordinanza di aggiudicazione o decreto), l’atto di precetto e, infine, il preavviso di rilascio, ove viene indicata esattamente l’ora e il giorno entro cui liberare il bene. A quel punto l’ufficiale giudiziario potrà ricorrere anche alla forza pubblica per permetterti di entrare nel possesso materiale della tua nuova casa.

Casa all’asta con inquilino in affitto: che fare?

Le cose sono diverse se la casa acquistata all’asta giudiziaria è occupata da persona che beneficia di regolare contratto di locazione. Ebbene, in un’ipotesi come questa non potrai mandar via l’inquilino, poiché la legge tutela colui che occupa un immobile grazie ad un legittimo contratto di locazione.

Pertanto, se nella casa acquistata all’asta trovi un inquilino che vi risiede in affitto, allora dovrai rispettare la naturale scadenza del contratto oppure accordarti con l’affittuario per trovare una soluzione alternativa. Ovviamente, nel frattempo beneficerai tu dei canoni di locazione.

Il problema è molto comune ma ci sono delle chiare condizioni stabilite dalla legge. Ad esempio, per quanto riguarda la casa occupata dal conduttore, la Corte di Cassazione ha recentemente ricordato come sia possibile mandar via l’inquilino che paga un canone simbolico, ben al di sotto di quello che dovrebbe ritenersi un prezzo giusto.   Esistono però almeno due modi per potersi opporre all’affitto della casa comprata all’asta. Vediamo quali sono.

Casa all’asta con inquilino in affitto: come opporsi?

Innanzitutto, puoi opporti al contratto di affitto se è stato stipulato successivamente al pignoramento: ogni contratto stipulato dal debitore esecutato che abbia ad oggetto un suo bene pignorato è inefficace nei confronti dei terzi poiché, una volta effettuato il pignoramento, il bene, anche se continua a restare nella materiale disponibilità del debitore, gli è sottratto giuridicamente, nel senso che non può disporne.

Il contratto di affitto prevale sull’aggiudicazione all’asta solo se regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, in data certa anteriore al pignoramento (o meglio, alla trascrizione del pignoramento). Se, invece, dovesse essere posteriore o non dovesse essere stato registrato (affitto in nero, in pratica), allora si può procedere con lo sgombero coatto.

Come ha ricordato la Corte di Cassazione l’aggiudicatario dell’immobile non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante dalle precedenti locazioni.

Se il canone di locazione è iniquo (si parla di cosiddetto “canone vile”), nel senso che è solamente simbolico oppure inferiore di 1/3 a quello che normalmente si dovrebbe praticare in base al valore dell’immobile o all’area in cui si trova, oppure è inferiore di 1/3 rispetto a quello risultante dalle precedenti locazioni, allora potrai mandar via l’inquilino anche se il contratto di affitto è stato stipulato prima del pignoramento. Secondo la Cassazione, l’iniquità del canone può essere provata con ogni mezzo, anche mediante esibizione di contratti di locazioni di immobili similari.

Per la Cassazione quindi è inopponibile all’esecuzione forzata la locazione con “canone vile”, il quale costituisce un danno per l’acquirente in quanto, pur avendo comprato l’immobile, finirebbe per non poterci abitare, dovendosi accontentare di incamerare un affitto minimo, del tutto insoddisfacente rispetto al valore del bene.

Il contratto di affitto prevale sull’aggiudicazione all’asta solo se regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, in data certa anteriore al pignoramento. Se, invece, dovesse essere posteriore o non dovesse essere stato registrato, allora si può procedere con lo sgombero.

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