COMPRARE UN BENE ALL’ASTA È UN AFFARE?

Acquistare un immobile all’asta può rivelarsi un affare in termini di risparmio e può diventare anche una fonte di reddito. Il primo passo potrebbe essere acquistare una casa, un appartamento o un negozio a prezzo d’asta e rivenderlo poi a prezzo di mercato ottenendo così un margine di profitto. La seconda opzione potrebbe essere acquistare un bene all’asta immobile e affittarlo.

Ma prima di procedere all’acquisto occorre valutare bene tappe fondamentali come: perizia, indagine di mercato, spese accessorie. Per non incappare in brutte sorprese e garantirsi un investimento sicuro occorre valutare:

• la concreta possibilità di rivendere il bene acquistato nella zona in cui sorge l’immobile;
• la tipologia di immobile messo all’asta;
• la necessità di effettuare dei lavori di ristrutturazione, il cui costo potrebbe annullare il guadagno;
• le spese accessorie (eventuali spese condominiali arretrate da pagare, notaio per il rogito al momento di rivenderla, mutuo, tasse, ecc.).

La perizia dell’immobile

Il primo passo che deve compiere chi vuole fare soldi con le aste giudiziarie è quello di informarsi sulla perizia dell’immobile da acquistare. La relazione del tecnico incaricato dal giudice contiene non solo le misure della casa ma anche:

• eventuali problemi da sanare, che poi si traducono in costi;
• l’esposizione dell’appartamento verso una determinata zona (a Sud i locali saranno più soleggiati, a Nord più freddi o umidi);
• i materiali utilizzati per la costruzione dell’immobile (di maggiore o minor pregio);
• possibili vincoli con i Beni Culturali, che impediscono successive modifiche;
• lo stato degli impianti;
• l’eventuale presenza di materiali in eternit o in amianto, che vanno sostituiti per legge e costringono alla bonifica da parte di una ditta specializzata (altri costi).

Tutto ciò farà capire se l’immobile messo all’asta al prezzo indicato rappresenta veramente un’occasione per fare soldi: potrebbe risultare complicato vendere un appartamento sul quale il potenziale acquirente dovrà spendere poi decine di migliaia di euro per sistemarlo e metterlo a norma.

Indagine di mercato

Con perizia e stima del valore reale alla mano si può valutare seriamente se acquistare o meno un immobile all’asta. Una attenta analisi di mercato per conoscere quanto viene chiesto mediamente per un appartamento del genere nella zona in cui si trova è fondamentale anche per capire le possibilità di rivendere il bene in futuro. Che sia in città o in periferia occorre valutare bene la via, le attività commerciali, vicine, i servizi come scuole e supermercati affinchè sia facilmente rivendibile. Se poi si trova in zona di grande attrattiva come mare, lago, montagna o città storiche si può valutare invece di rivenderlo di affittarlo ai turisti che in Italia non mancano.

Tipologie dell’immobile

Importante valutare, per questo è bene effettuare una attenta analisi di mercato, quale tipologia di immobile gli acquirenti cercano per la zona in cui stiamo valutando di comprare una casa all’asta. Se i potenziali acquirenti cercano delle case piccole per non spendere troppo oppure se vanno per la maggiore gli immobili con più locali.

Di norma, in città si prediligono le case più piccole, per via:

• dei costi;
• del fatto che spesso vengono affittati da lavoratori o studenti.

Fuori città, invece, è più facile rivendere una casa più grande come residenza stabile per le famiglie.

Attenzione alle spese

Chi si aggiudica una casa all’asta per poi rivenderla deve fare i conti con alcune spese che, come si diceva, potrebbero azzerare o, comunque, diminuire notevolmente il guadagno.

Quindi serve valutare:

• l’eventuale necessità di ristrutturare l’immobile in modo da rimetterlo sul mercato nelle condizioni normalmente richieste dal potenziale acquirente: impianti a norma, rifiniture moderne e non scadenti, materiali che garantiscano un risparmio energetico, ecc.;
• che ci sia una reale richiesta di immobili nella zona in cui è stata comprata la casa all’asta: più tempo passa prima di concludere un’operazione di compravendita e più tasse dovrà pagare il proprietario (vedi Imu e Tari) per una seconda casa;
• le spese condominiali arretrate da pagare, che spettano a chi si aggiudica l’asta;
• l’eventuale necessità di chiedere un mutuo per l’acquisto dell’immobile all’asta: anche in questo caso, sapere che la casa potrà essere venduta al più presto accorcerà il numero di rate da pagare e consentirà l’estinzione anticipata del finanziamento con una parte dei soldi provenienti dalla vendita.

Una casa comprata all’asta, ricordiamo inoltre, è sottoposta agli stessi vincoli di una casa acquista tramite mercato. Gli immobili acquistati non adibiti ad abitazioni principali possono essere venduti prima dei cinque anni della data di acquisto, ma per legge si è costretti a pagare una tassa sulla plusvalenza derivante dalla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto. La tassa può essere pagata presso il notaio (al 26%) o inserendo la plusvalenza all’interno della propria dichiarazione dei redditi. Nel caso in cui l’abitazione sia una prima casa, la vendita potrà essere effettuata prima dei 5 anni a condizione però di acquistare un altro appartamento entro un anno dalla vendita. Ovviamente i fattori che possono incidere sulla vendita di un immobile precedentemente acquistato all’asta sono il suo stato, la zona in cui si trova e i metri quadri.

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