I CONSIGLI PER COMPRARE CASA ALL’ASTA

Per evitare di incorrere in spiacevoli sorprese, è importante leggere attentamente le informazioni contenute nella perizia del Tribunale. È fondamentale verificare le condizioni dell’immobile e trovare soluzioni a eventuali irregolarità, che sono all’ordine del giorno con gli immobili in Italia. Se non si hanno le competenze o il tempo, affidarsi al giusto professionista può essere la soluzione giusta per poter comprare la casa dei propri sogni all’asta, senza sorprese.

Le aste giudiziarie presentano alcuni elementi essenziali e imprescindibili: la perizia (prezzo base di vendita, dati catastali, planimetria, condizioni di fatto e descrizione eventuali problemi, stato libero o occupato); l’ordinanza di vendita (condizioni e termini della vendita stabilite dal giudice delle esecuzioni); il custode giudiziario (colui al quale il giudice delle esecuzioni affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato in sostituzione del debitore esecutato); l’avviso di vendita, o avviso d’asta (documento pubblico redatto dal cancelliere, dal notaio o dal professionista delegato, contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice); la pubblicità (affissione per almeno tre giorni continuativi all’albo del tribunale presso il quale si svolge il procedimento esecutivo, pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati, quotidiani di informazione locale, portale delle vendite giudiziarie).

Quali sono i consigli da seguire per acquistare un immobile all’asta?

• Capire bene il documento di avviso di vendita. L’offerta, ad esempio, deve essere presentata seguendo alla lettera le indicazioni dell’Avviso di vendita, altrimenti il primo rischio è quello di essere esclusi perché non sono stati rispettati termini e procedura per partecipare. Con un po’ di attenzione però, e soprattutto con la supervisione di un esperto, questo rischio è facilmente prevenibile.
• Attenzione di avere il budget necessario per saldare l’intera somma entro i termini stabiliti, generalmente 4 mesi dopo l’aggiudicazione. Questo può capitare nel caso in cui la banca non conceda il mutuo in seguito all’aggiudicazione, ma è possibile mettersi in contatto con un istituto di credito in via preventiva per capire già la nostra posizione finanziaria e nel caso procedere con una predelibera, in modo da minimizzare questa spiacevole eventualità.
• Leggere all’interno della perizia se ci sono i presupposti per un’opposizione di terzi a causa dello stato giudiziario dell’immobile all’asta. La presenza di opposizione di terzi è in realtà molto rara e capita molto meno spesso di quanto si pensi. Inoltre, solitamente la perizia è stata fatta parecchio tempo prima rispetto a quando l’asta si tiene e i termini dell’opposizione sono cambiati o decaduti.
• Verificare la presenza di abusi edilizi. Le eventuali irregolarità possono essere sanate entro 120 giorni dal trasferimento dell’immobile e normalmente non ostacolano la richiesta di mutuo bancario. Ovviamente anche le informazioni sugli abusi sono ampiamente descritte nella perizia, pertanto è bene anticipare le soluzioni facendosi aiutare da un professionista, prima ancora di partecipare in asta.
• Organizzarsi al meglio, considerando che l’immobile verrà consegnato all’aggiudicatario dopo qualche mese dal saldo, generalmente da 60 a 120 giorni dal decreto di trasferimento. A partire da fine 2021, infatti, è l’aggiudicatario a dover fare la richiesta: il nostro consiglio è quindi quello di farla quanto prima.
• Fare attenzione agli immobili occupati. Se stai pensando di comprare una casa all’asta occupata dall’esecutato, meglio fermarti un attimo: è uno di quei momenti in cui chiedere consiglio al tuo notaio di fiducia, rivolgerti alla cancelleria del giudice delle esecuzioni può fare davvero la differenza. Liberare una casa comprata all’asta può comportare infatti alcune difficoltà. Il decreto di trasferimento sottoscritto dal giudice delle esecuzioni costituisce titolo esecutivo e consente l’immediato rilascio dell’immobile, ma se ad esempio l’immobile è occupato senza regolare contratto di affitto o da inquilino moroso sarà il nuovo proprietario a dover provvedere a proprie spese a eseguire lo sfratto, rivolgendosi a un legale che procederà all’immediata liberazione tramite ufficiale giudiziario.

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