RIFORMA CARTABIA, COSA CAMBIA PER LE ASTE

Dal 1° marzo 2023 sono entrate in vigore delle novità sotto il nome di Riforma Cartabia, dal nome dell’ex Ministro della Giustizia ed ex presidente della Corte Costituzionale, Marta Cartabia.  Per gran parte questa riforma riguarda il procedimento penale ma ci sono alcuni aspetti che riguardano anche il settore immobiliare.

Dal 1° marzo per esempio è possibile rivolgersi al notaio e non al Tribunale per ottenere alcune autorizzazioni. Il Consiglio nazionale del Notariato informa che ora viene concessa al notaio, in quanto pubblico ufficiale che garantisce imparzialità e terzietà, la possibilità di rilasciare le autorizzazioni per la stipula degli atti pubblici e delle scritture autenticate, in due casi:

• quando si tratta del passaggio di beni ereditari;
• quando sia coinvolto un minore, o anche un soggetto fragile (interdetto, inabilitato o beneficiario della misura dell’amministrazione di sostegno).

Si tratta degli atti e delle scritture autenticate necessarie, ad esempio, per vendere o acquistare un immobile, accettare un’eredità, intervenire in un atto di mutuo. Ovviamente la riforma non esclude la possibilità di rivolgersi al tribunale, crea invece un doppio canale che consente di scegliere dove rivolgersi creando snellezza delle procedure ed alleggerendo i tribunali. L’iter completo prevede: il notaio rilascia l’autorizzazione richiesta, dopodiché lo comunica alla Cancelleria del Tribunale e al Pubblico Ministero (presso il foro che sarebbe stato competente a emettere il provvedimento) e la stessa autorizzazione acquista efficacia dopo 20 giorni dalle comunicazioni, se non vi sia stato alcun reclamo.

Riforma Cartabia, aste immobiliari

La Riforma Cartabia incide anche sulle aste immobiliari, o meglio sulle procedure che portano le case ad essere vendute all’asta. In particolare sulle esecuzioni forzate, tipicamente nei rapporti tra proprietario e banca creditrice che ha erogato il mutuo.  Alcune novità non riguardano soltanto le parti in causa, ma coinvolgono qualsiasi privato che possa essere interessato alle procedure. In primo luogo, a livello formale, le “perizie di stime” e gli “avvisi di vendita” dal 1° marzo dovrebbero essere redatti secondo modelli standard, in tutti i tribunali d’Italia.  Questo non è rilevante sulle procedure, ma apporta sul mercato una certa chiarezza. La perizia è un documentale fondamentale per le aste immobiliari perché permette di avere una dettagliata descrizione dell’immobile, il suo stato al momento del pignoramento e indica la valutazione congrua di mercato su cui si baserà poi l’asta.

Riforma Cartabia, vendita diretta per le aste immobiliari

Con questa riforma, inoltre, si apre la strada alla vendita diretta.  Si tratta in sostanza di un’alternativa all’asta vera e propria, con cui il debitore trova in autonomia un compratore del proprio appartamento e deposita in Tribunale un’offerta irrevocabile d’acquisto, prima che parta la fase d’asta. Questo passaggio deve essere fatto prima dell’udienza che dispone la vendita e il prezzo pattuito non deve essere inferiore al valore di stima dell’immobile indicato in perizia.  Il creditore, però, o anche uno solo di essi (nel caso ci siano più creditori e non solo la banca mutuataria) può opporsi alla vendita diretta. E in questo caso il Giudice è obbligato a pubblicare un avviso e procedere almeno con la prima chiamata all’asta. Questo perché nel caso di un immobile in buono stato e in una buona posizione, il creditore (ossia la banca) potrebbe ragionevolmente sperare di incassare un prezzo più alto, grazie ai rilanci in asta, rispetto al semplice valore di partenza a base d’asta. Inoltre, la vendita diretta rischia di somigliare a un altro meccanismo, che serve appunto per perfezionare la vendita prima che parta l’asta, ossia il “saldo e stralcio”. Si tratta di quell’istituto in cui il creditore “si accontenta” di ricevere in un’unica soluzione una somma inferiore, rispetto al debito totale residuo, accettando però così di chiudere la pratica e di porre fine alla citazione in giudizio del debitore.

Altro tentativo di snellimento della procedura è quello che incide sulla disciplina dell’ordine di liberazione, all’art. 560 c.p.c. La Riforma affida al custode giudiziario l’attuazione dell’ordine di liberazione dell’immobile pignorato seguendo le disposizioni del giudice dell’esecuzione senza le formalità previste dagli artt. 605 e seguenti. Egli non dovrà notificare in via preventiva il precetto di rilascio, né il successivo preavviso di sloggio; potrà invece procedere allo sgombero dei beni mobili senza oneri e spese di stima, asporto, custodia e vendita all’asta, limitandosi a rispettare le direttive impartite dal giudice nell’ordine di liberazione.

Se hai de dubbi su cosa comporterà per te questa riforma rivolgiti a  Luffarelli Aste Immobiliari al numero 06.96.43.05.15 oppure scrivi all’indirizzo info@luffarelliasteimmobiliari.it. Visita la nostra sezione immobili Immobili all’asta.